文｜邓浩志
大批商办物业二三折抛售
近日，深圳湾区会展国际酒店挂牌拍卖，价格低得吓死人：起拍价仅6.21亿元，折合每平方米1000多元，2000元都不到。要知道，高星级酒店这个价格连室内家私和软装都不够，却包含了建设、装修、地价，而且还位于全球房价最高城市之一的深圳，并且是该市规模最大的酒店——总投资约30亿元。最终仅以2折成交，连本都收不回，惨烈程度更甚。
最近我调研了国内许多大城市正在处置的商办类物业，普遍面临低价血亏抛售的局面，情况远比住宅市场糟糕。商办类物业的降价幅度本就大于住宅，全国平均跌幅已超过50%；若属于不良资产处置，还会在原价基础上再打5折拍卖，相当于高峰期价格的2.5折；遇到特殊情况，甚至只剩高峰期1折左右，亦非罕见。
商办物业价格断崖式下滑、烂尾项目大量增加，表面看与住宅市场一样，是市场下行叠加经济下行的结果。但若仅限于此，熬过寒冬即可，不至于割肉割到地板上。深层原因在于市场看不到商办类物业的前景——即便楼市和经济复苏，商办类物业似乎也难翻身。根源在于过去十几年各地天量的商办物业供应，以及需求端已发生根本变化。
以一线城市为例，过去十几年持续规划新建写字楼和购物中心，许多地块出让时强制要求配建写字楼、大型商业、星级酒店。尽管当下甲级写字楼空置率已高达20%—30%，未来两年新增供应量却仍将达到过去10年总和。城市规划失误、过度追求写字楼漂亮外立面对城市景观的提升，是一种严重且低级的错误。与此同时，商业与办公需求也在改变：电商继续蚕食实体商业；新产业形态与远程办公软件普及，导致对办公空间需求下降。
怎么办？短期看，商办物业市场跌幅将比住宅更深，调整周期更长；长期看，规划思路必须及时转向，大幅降低商业及办公物业的规划量，减少大规模重复建设带来的浪费与供应压力。
住房消费整体降级，豪宅金融属性不降反增
统计数据显示，今年上半年全国新房与二手房交易总量同比增长，二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房成交量已超过新房。事实上，今年以来二手房成交热度稳步回落，但上半年30个重点城市二手房累计成交仍同比增长12%。研究机构克而瑞认为，大城市二手房市场保持较高活跃度，与刚需客群需求释放密切相关。刚需作为二手房购买主力，正遭遇严重消费降级：上海、北京、杭州总价300万元以下房源成交占比均超六成。进一步细分可见微妙变化——总价1000万元以上各价格段二手高端住宅成交增速普涨，140平方米以上大面积段成交占比持续增加。
贝壳研究院报告亦显示，深圳小户型商品房需求旺盛，本质上是住房消费降级的体现；不止深圳，广州核心主城小户型成交同样活跃，总价集中在300万元左右，而2021年广州成交主力价格段为400~800万元。显而易见，住宅消费市场已出现显著的消费降级：资金有限，只能买更便宜、面积更小的房子。
至于千万级以上豪宅成交量持续攀升，则是高净值人群在缺乏投资渠道、资金安全出口受限、出海路径受阻背景下的综合结果。因此，当前中国楼市呈现“居住需求整体降级，高端物业金融属性不降反增”的分化格局。
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