再现“日光盘”，武汉上半年售房近10万套
作者：周芳
7月7日，武汉市住房和城市更新局发布上半年武汉楼市“成绩单”。
最新数据显示，今年1～6月，武汉全市商品房网签销售面积615.39万平方米，共计9.6万余套，同比增长14.8%。其中，6月新房单月销量首次破万套，中心城区多个高品质住宅项目再现“日光盘”，市场回暖态势显著。
“好房子”激活市场供需
1～6月，武汉商品房网签销售面积为615.39万平方米，同比增长14.8%；其中，新建住房网签销售面积506.97万平方米，同比增长30.6%。全市新建住房整体去化周期降至12个月。二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长 10.8%。
4月30日，武汉出台了“汉九条”，加大“以旧换新”、公积金等支持力度，同时将多子女家庭购房补贴范围由新城区扩大到全市范围，有力地促进了住房消费。
“五一”长假期间，武汉举办春季购房节，吸引了31家房企、150个楼盘，以及家电家居家装、汽车、文旅、银行、零售等各类企业参展。
“在‘汉九条’和春季购房节双重利好刺激下，武汉房地产市场出现积极变化，新房销量增幅明显，售楼部客流量明显加大，市场人气不断回升。”武汉市住房和城市更新局有关负责人对第一财经记者表示，6月份，武汉新建住房和二手住房累计成交 21551套，环比增长30.9%，同比增长26.3%；其中，新建住房网签销面141.78 万平方米，同比增长 48.2%，新房月销量今年首次破万套。各售楼部现场到访量环比增长30%以上，部分项目增长50%，“特别是中心城区一批地段好、品质优、智能化的高品质住宅项目上市热销，再现多个日光盘”。
上半年，中指研究院华中监测开盘61次，累计推出7662套，当日销售3403套，平均去化率44.41%，较2024年27.59%的水平提高了16.82个百分点。
其中，按照“四代住宅”新规打造的项目呈现供销两旺格局。根据统计，四代住宅新项目首开去化率平均在70%以上，是武汉市场一般项目的2～3倍，特别是中心城区及光谷片区新上市的四代住宅热度最高，接连出现4次“日光”。
武汉将建设“好房子”作为推进行业转型升级的重要抓手，市场回暖具有结构性特征。中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时表示，当地在供需两端持续发力，在需求端，“汉九条”针对人才、以旧换新、多孩家庭、进城人员等群体加大购房支持力度，促进了购房需求的释放；在供给端，地方政府增加中心区优质地块供给，引导企业打造低容积率、高品质项目，高效利用土地和空间，好房子、好配套、好服务成为楼市风向标。通过推动房地产供给侧结构性调整和住房产品迭代，努力重塑“政策推动、产品升级、市场热销、投资拿地”的良性循环，为市场止跌回稳夯实基础。
下半年新政聚焦盘活存量
武汉中心城区房地产市场总体表现较好，但远城区库存压力有增无减。随着四代住宅等新规项目上市，得房率、性价比方面优势明显，对此前在售项目及二手房形成降维打击，成交量企稳同时，价格承压依旧很大。
对此，武汉持续加大支持力度，利用“保障性住房再贷款”“城中村改造专项借款”、地方专项债等金融支持，加大商品房收储，用于保障性住房和城中村拆迁安置，不断完善“租购并举”“市场+保障”的住房供应体系。
李国政告诉记者，今年上半年，武汉新建住房成交中，各类保障房、收储、还建等占比约在三成左右，6月成交量创出上半年月度新高，也与加大收储力度有关。黄陂、蔡甸、硚口、江岸、江汉等区域实施的“以旧换新”、商品房收储、定向回购等效果显著，一些在售项目剩余房源直接收储不再对外销售。
此外，在城市更新与旧城改造中，武汉推动了“房票”“购房券”“原拆原建”等创新模式，将拆迁安置与新房销售联动起来，满足了拆迁家庭的多元化需求，加快了安置效率，同时也促进了商品房去库存，使得市场成交稳中有升。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵对第一财经记者表示，当前，主要通过土地出让金计提专项基金的方式，异地配建保障性住房，但存量房源转化比例和效果不明确，需加快建立市场化主体参与的存量房规模化收储机制。
在商办市场存量盘活方面，虽然政策明确支持商办类用地盘活，但现有政策缺乏对“商改租”“商改住”的产权分割、消防验收等关键环节的制度突破。
武汉市住房和城市更新局上述负责人透露，商办市场确实仍在萎缩，今年下半年，武汉刺激楼市的新政将向商办类房屋去库存有所倾斜，但需要正视的是，“除政策引导外，地方楼市的冷暖还与当地产业布局、人口导入、经济发展密切相关”。
“并且积极推动市区平台公司研究开展跨区以旧换新。”该负责人进一步说，同时引导企业加大投资，加大开发贷款投放力度，力争全年“白名单”项目授信500亿元以上；推进“拿地即开工”，力争今年新增房地产项目上市销售100个。
土地市场成交触底反弹
今年上半年，武汉涉宅用地成交28宗，总建筑面积219.44万平米，成交金额114.07亿元，平均溢价率7.03%。与去年同期相比，涉宅用地成交增加了19宗，总建筑面积翻了一倍，成交金额也接近翻倍，平均溢价率则增加了7倍多。
特别是在6月土地拍卖市场成交中，吸引了央企、国企、民企多轮竞价，多个地块出现高溢价率，江岸区新兴街地块竞价106轮，溢价率高达54.36%，创下武汉住宅成交楼面价历史纪录第二名。武昌区傅家坡住宅地块竞价45轮，溢价率为22.42%。
第一财经记者观察发现，容积率较低的住宅地块受到热捧。今年上半年，武汉成交的涉宅地块，平均容积率仅为1.89，主城区地块频频出现2.0以下的容积率，大大低于几年前动辄4.0以上的情况。比如6月30日出让的P(2025)049号汉口新兴街地块，容积率1.30，限高24米，适合打造主城区老洋房。因此吸引了14家企业参与，最终经过106轮竞价，被绿城中国以66450万元拿下，楼面价27920元/㎡，溢价率54.36%。
除了汉口新兴街049号地块溢价率54.36%外，青山区临江大道014号和武昌区中山路035号地块溢价率分别达到34.29%和 30.59%，武昌区武珞路047地块溢价率22.42%，这些地块都呈现出“小而美”的特点，适合打造高品质改善性住房，广受企业青睐，拿地争夺也日趋激烈，平均溢价率达到12.63%。
